정비구역의지정
정비구역의지정
특별시장, 광역시장, 도지사가 시장 · 군수 · 구청장의 신청에 의하여 재건축 기본계획에 적합한 범위 안에서 지정하여야 하며, 다만, 일정규모 이하의 재건축사업은 예외로 함. 정비계획을 수립하여 정비구역으로 지정되면 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 간주되므로 사업시행 전후 개발행위는 정비계획에 적합하여야 함.
주택재건축사업 정비구역의 지정 요건
공동주택 재건축의 경우
- 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
- 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
- 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역
- 3 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역
단독주택 재건축의 경우에는 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다.) 이 200호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역
- 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외
- 노후 · 불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것
- 노후 · 불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 1/2 이상으로서 준공 후 15년이 경과한 다세대 주택 및 다가구주택이 당해지역안의 건축물 수의 3/10이상일 것
정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시및주거환경정비법 제2조제7호 및 동법시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위 안에서 사업시행이 가능
강조국토의계획및이용에관한법률에 의한 지구단위계획구역에 대하여 정비계획의 도시및주거환경정비법 제4조 각호 를 포함한 지구단위계획을 결정 · 고시하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정 · 고시된 것으로 봄.
용어풀이
노후·불량건축물(도시및주거환경정비법 제2조제3호)
| 법 | 건축물이 훼손되거나 일부 멸실 되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물 | |
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| 시행령 |
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| 서울특별시조례 | 철근·철골콘크리트,강구조 공동주택 |
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| 철근·철골콘크리트,강구조공동주택 및 기존무허가외 |
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| 설비 노후화 건축물 |
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주택단지
주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.
- 가「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지
- 나가목에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
- 다가목에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
- 라제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
- 마「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
정비구역안에서의 건축제한
정비구역의 지정고시가 있은 날부터 당해 정비구역안에는 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물은 설치할 수 없음.
정비구역의 절차
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기초조사(구청장 또는 주민 등)
주민 또는 산업의 현황, 토지/건축물이용현황, 정비기반시설 설치현황, 정비/주변지역 교통현황, 토지이용계획현황, 건축물노후/불량현황 외
- 주민, 토지 및 건축물의 이용과 소유현황, 정비기반시설 및 교통상황
- 거주가구 및 세입자현황, 토지이용계획현황, 토지등 소유자의 동의현황 등
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정비계획(안) 작성(구청장 또는 주민 등)
정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적, 도시계획시설 설치계획, 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 연면적계획, 정비사업 예정시기 외
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정비구역지정요청(주민 등 → 구청장)
정비구역지정 입안시 토지등 소유자 2/3 이상 동의, 토지환경정비사업 제외
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지정요건 및 기준검토 관련부서협의(구청장)
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입안(구청장)
정비계획(안) 첨부
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공람공고 및 주민의견청취
공람의 요지, 공람장소 등을 지방자치단체공보 등에 공고, 공람관계서류 비치
- 당해 지방자치단체 공보 등에 공고
- 14일간 주민에게 공람
- 제출의견 심사하여 필요시 채택
- 미채택시는 사유 제출자에게 통보
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구의회 의견청취
구역지정신청에 따른 입안 사항 및 공람사항 등, 공람기간 중 접수된 의견에 대한 처리사항을 정리하여 제출, 필요시 현장 확인
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지방도시계획위원회 자문
불가피한 경우 1회에 한하여 실시
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정비구역지정 신청(구청장 → 시장)
정비계획(안) 첨부
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관련부서 협의
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시도시계획위원회 심의
심의내용 : 대상구역의 타당성, 구역범위의 타당성, 사업계획의 타당성, 공공시설의 타당성, 건축시설계획의 타당성
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구역지정 결정/고시 및 건교부장관 보고
정비사업명칭, 정비사업 구역/면적, 공공시설위치/규모, 건폐율, 용적률, 건축시설 용도높이, 연면적 등에 관한 계획, 주민설명회를 거친 후 건설교통부장관에게 내용보고
- 정비구역과 도시계획 및 기본계획의 내용
- 정비계획의 요약
- 도시관리계획결정 조서
정비계획의 내용(정비구역의 결정내용)
- 정비사업의 명칭
- 정비구역 및 그 면적
- 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 "도시계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획
- 공동이용시설 설치계획
- 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획
- 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
- 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
- 정비사업시행 예정시기
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)
- 정비사업의 시행방법
- 법 제6조제1항제2호의 규정에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우 법 제7조의 규정에 의한 사업시행자로 예정된 자
- 기존 건축물의 정비ㆍ개량에 관한 계획
- 정비기반시설의 설치계획
- 법 제34조에 따라 정비구역을 둘 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할 또는 결합에 관한 계획
- 건축물의 건축선에 관한 계획
- 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과
- 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항
- 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시ㆍ도 조례가 정하는 사항
- 가구 또는 획지에 관한 계획
- 임대주택의 건설에 관한 계획(도시환경정비사업은 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역·상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우만 해당한다)
- 주민의 소득원 개발에 관한 사항(주거환경개선사업에 한한다)
- 환경성 검토결과(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제27조제2항 을 준용한다)
- 기존 수목의 현황 및 활용계획
정비계획 수립시 조사내용
- 주민 또는 산업의 현황
- 토지 및 건축물의 이용과 소유현황
- 정비기반시설의 설치현황
- 정비구역 및 주변지역의 교통상황
- 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황
- 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견
- 거주가구 및 세입자 현황
- 도시관리계획상 토지이용계획 현황
- 토지의 용도 · 소유자 · 규모별 현황
- 건축물의 허가유무 및 노후 · 불량 현황
- 건축물의 용도 · 구조 · 규모 및 건축경과(준공) 연도별 현황
- 정비구역안의 유 · 무형의 문화유적, 보호수목 현황 및 지역유래
- 토지등소유자의 정비구역지정에 관한 동의현황 및 기존 수목의 현황 등
정비계획의 세부기준
- 기본 공원이나 녹지를 포함하지 않도록 한다. 다만,
- 공원 또는 녹지의 기능 회복하거나, 그 안의 건축물 정비를 위한 경우
- 토지이용의 증진을 위한 경우에는 그러하지 아니함.
- 공동주택 건립시는 “주택건설기준등에관한규정”에 적합할 것.
- 기존건축물 정비 · 개량계획은 건축물의 경과년수, 용도, 구조, 허가유무 및 노후 · 불량 정도를 고려하여 조치, 개수, 철거 후 신축, 철거이주 등으로 구분 계획
- 종교부지, 분양대상 부지 및 임대주택 부지는 필요한 경우 획지로 분할하고 진입로를 확보할 것.
- 정비사업시행 예정 시기는 정비구역 지정고시가 있는 날부터 4년 이내의 범위 안에서 정함.
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공동주택의 건설기준
- 건설하는 주택 전체 세대수가 20세대 이상 300세대 미만인 경우에는 85제곱미터 이하 규모의 주택을 60퍼센트 이상 건설하되, 85제곱미터 이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50퍼센트 이상이어야 한다.
- 건설하는 주택 전체 세대수가 300세대 이상인 경우에는 (1)의 기준을 적용하되, (1)의 기준의 범위 안에서 시ㆍ도조례로 주택의 규모 및 건설비율에 관하여 따로 정하는 경우에는 그 규모 및 건설비율에 따른다.
- 조합원 분양주택을 기존 주택면적(재건축하기 전의 주택면적을 말한다)의 10% 이내에서 확대하여 건설하고, 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택을 모두 85제곱미터 이하 규모로 건설하는 때에는 (1) 또는 (2)의 기준을 적용하지 아니한다.
- (1) 내지 (3)의 기준은 수도권정비계획법 제6조?? 적용한다.
정비계획의 경미한 변경
- 정비구역면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우
- 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10퍼센트 미만의 변경인 경우
- 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우
- 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우
- 정비사업 시행예정시기를 1년의 범위안에서 조정하는 경우
- 「건축법 시행령」 별표 1 각호의 1의 용도범위안에서의 건축물의 주용도(당해 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말한다. 이하 같다)의 변경인 경우
- 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만의 범위안에서 확대하는 경우
- 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제3호 및 동조제4호의 규정에 의한 도시기본계획ㆍ도시관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우
- 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우
- 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향분석ㆍ개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우
- 정비구역 명칭의 변경
- 「도시계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」제14조에 따라 도로모퉁이를 잘라내기 위한 정비구역 결정사항의 변경
- 영 제13조제1항제3호에 따른 기존건축물의 정비·개량에 관한 계획의 변경
- 정비구역(동일 정비구역 안에서 시행지구를 분할하여 시행하는 경우의 지구를 포함한다)이 접하여 있는 경우 상호경계조정을 위한 정비구역 또는 지구 범위의 변경
- 정비구역 또는 지구범위의 변경이 없는 단순한 착오에 따른 면적 등의 정정을 위한 변경
- 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획의 변경을 수반하지 아니하는 사업시행지구 분할계획 또는 건축부지계획의 변경
- 국토해양부장관이 고시하는 범위 안에서의 임대주택 및 주택규모별 건설비율의 변경
- 정비계획에서 정한 건축계획의 범위 안에서 주택건립 세대수를 10퍼센트 이내로 증감하는 변경
- 「건축법」등 관계법령의 개정으로 인하여 정비계획 변경이 불가피한 경우
정비구역 및 정비계획 경과조치
- 정비구역으로 지정된 것으로 간주
- 주택건설촉진법 제4조의 제2항(단독주택지로서 시장 · 군수가 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우)의 규정에 의하여 조합이 설립된 당해 지역
- 정비구역이 수립된 것으로 간주
- 아파트지구개발기본계획
- 재건축사업을 위한 지구단위계획
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주의 최종수정일2022.01.23