북한산 큰숲, 은평 은평구청

근거법령

• 지방세법 제7조제5항 및 같은법 시행령 제11조
• 지방세법 제10조제5항3호 및 같은법 시행령 제18조제3항2호
• 지방세법 제13조 ~제13조의2 및 같은 법 시행령 제25조~제28조의2

법인 부동산 취득시 유의사항

법인 신축시

• 법인의 부동산 취득시 과세표준은 사실상의 취득가액(법인장부가액) 적용
• 과밀억제권역내에서 법인의 본점·주사무소용으로 신축·증축하는 건축물과 그 부속토지는 중과세 대상
• 신축과표 포함 비용
  • 건설자금이자, 연체료, 농지보전부담금, 대체산림지원비, 용역비, 수수료
  • 광역교통시설부담금, 상수도·도로·하천 원인자부담금, 산재보험료 등
• 신축과표 제외 비용
  • 광고선전비등 판매 비용, 전기·가스·열 분담비, 부가가치세
  • 조망권침해보상금, 주택분양보증수수료, 법무사 비용 등

법인 유상거래 주택취득

• 법인의 취득세율은 중과세율 적용한 12%
• 중과대상이 고급주택‧별장등 사치성재산인 경우 취득시 세율 8% 가산
• 단, 대도시중과 제외(지방세법 시행령 제26조에 해당 또는 법인 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후 5년경과법인)와 주택 중과 예외규정(지방세법 시행령 제28조의2)이 동시에 적용되는 경우에는 일반 취득세율 적용

법인 과점주주 취득세 신고시

• 비상장법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 “과점주주”가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산등을 취득한 것으로 보아 취득세 신고
• 과점주주가 되었을 때 주식발행법인이 이미 소유하고 있는 부동산, 차량 등 취득세 과세대상 물건이 신고 대상이고 장부가액에서 감가상각누계액을 차감 한 금액으로 하여 신고(「주주명부 명의개서일」이 납세의무 성립일임)

강조 과점주주 : 주주 또는 유한책임사원 1명과 그의 특수관계인 중 “대통령령으로 정하는 자” 로서 그들의 소유주식의 합계 또는 출자액의 합계가 해당법인의 발행주식 총수 또는 출자 총액의 100분의 50을 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 자

법인 부동산 취득시 구비 서류

• 일반적인 서류 취득세신고서, 부동산 매매계약서, 부동산 거래계약신고필증, 법인장부, 법인등기부등본, 신축시(도급등 각종 계약서), 중과제외대상 확인서류(주택건설사업자등록증 등)

  강조 비과세·감면시 추가 서류 : 감면신청서, 감면요건 확인가능서류등

• 간주취득세 신고시 구비서류 취득세신고서, 주주명부, 주식등 변동상황명세서(갑지), 주식·출자 지분 양도명세서(을지),주식양수도계약서,재무상태표

법인취득관련 Q&A

가. 법인 취득세 신고시 인정되는 법인장부에는 어떤 것이 있나요?

금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정 평가사에 관한 법률 제6조」에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

나. 법인 중과세 대상지역인 과밀억제권역은 어디 인가요?

서울,인천[강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다],의정부,구리,남양주(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다), 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 부천시,의왕시,군포시,시흥시[반월특수지역(반월특 수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

다. 과점주주 취득세 신고 관련 지방세법상 특수관계인은 어떻게 되나요?

• 혈족(6촌이내)·인척(4촌이내) 등 친척관계, 배우자(사실혼 포함), 친생자 입양자
• 임원·사용인 등 경제적 연관관계
• 주주·출자자 등 경영지배관계

라. 건축물 신축 대출수수료 등이 취득세 과세표준에 포함되나요?

건물취득과 관련 있다면 신축비용으로 볼 수 있음

사례) 아파트 사업계획변경승인일 이전에 지출된 금융비용, 건축물 신축과 무관하고 부지 매입에 따른 차입금에 대한 금융비용, 대출수수료가 건축물 취득일 전에 발생하였 더라도 부지매입에 관계된 비용이라면 건축물 신축비용으로 볼 수 없음.
(대법원 2017두57301, 2017.12.7.)

마. 도급공사에 의해 건축하는 경우 매입부가가치세도 과표 포함 되나요?

건축주가 직접부담하는 부가가치세는 과표에서 제외하지만 시공자의 직접재료비에 대한 매입부가가치세는 건물 취득세 과표에 포함됨

사례) 시행령 제82조의3 에서 부가가치세는 취득세 과세표준에서 제외한다고 규정하고 있는 바, 여기서 부가가치세는 건축주와 시공자간에 체결된 도급계약서에 따라 건축주가 당해 거래와 관련하여 직접 부담하는 부가가치세에 한하는 것이라 할 것 이므로 시공자의 공사원가계산서상 직접재료비에 대한 매입부가가치세는 건물의 취득에 대한 취득세 과세표준에 포함함
(행자부, 세정-4279 : 2004. 11. 25.)

바. 의사결정 등으로서 본점 업무 중 일부 업무 수행하는 사무실은 어떻게 보나요?

경영전반에 관한 의사결정에 가장 충추적인 업무를 수행하는 곳이므로 본점 업무 중 일부에 해당함

사례) 이 사건 건물에서 원고의 위 사내이사 및 이들을 보좌하는 조직인 기획조정실에 파견된 원고의 직원 3명이 수행하는 업무는 원고의 경영 점검 등의 감사업무, 신규사업개발을 위한 재무현황 파악 보고, M&A 업무 지원, 경영실적 집계 및 계열사 간 업무 조정, 원고의 신입사원 공채 및 교육 등 원고의 경영 전반에 관한 의사결정에서 가장 중추적이고 필수적인 기획·조정·총괄·재무·인사·감사 등으로서 본점 업무 중 일부에 해당한다고 보아야 한다.
(대법원 2018두32385, 2018.04.26.)

사. 신탁법인의 과점주주에 대한 간주취득세 과세대상에 신탁등기가 되어 있는 신탁재산도 포함되나요?

위탁법인이 소유하는 것으로 보아 과점주주 취득세 적용

사례) 법인의 부동산이 신탁법에 의한 신탁으로 수탁자에게 소유권이 이전된 후 그 법인의 과점주주가 되거나 그 법인의 주식 또는 지분 비율이 증가된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 신탁 부동산을 그 법인이 보유하는 부동산으로 보아 그 법인의 과점주주에게 간주취득세를 부과할 수는 없다.
(대법원2014두36266, 2014.9.4.)

아. 법인의 자기 주식 취득으로 주식소유 비율 변화가 과점주주 판단에 영향을 미치는지 여부

자기 주식 취득으로 인한 비율 변화는 과점주주 과세대상이 아님

사례) 주주가 주식발행 법인의 주식을 취득하여 과점주주의 주식소유 비율이 증가되는 것이 아니라 주식발행 법인이 자기주식을 취득함으로써 기존의 과점주주에 대한 주식소유비율이 증가하는 경우에는 과점주주에 대한 취득세 납세의무가 없음.
(대법원 2010두8669 2010.9.30.)

자. 오피스텔 임대사업시 중과 제외 업종에 해당하나요?

지방세법시행령제26조1항제31호에서 중과제외업종으로 규정한 임대사업자의 주택임대사업에 오피스텔도 포함

사례) 「민간임대주택에 관한 특별법」에서는 ‘민간임대주택’에 대해 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하는데, 그 주택 의 범위에 오피스텔도 포함토록 규정하고 있는 점, 주택임대사업을 중과제외 업종으로 신설하게 된 취지는 임대주택 활성화를 통한 서민주거생활 안전을 도모하기 위한 것 이므로, 오피스텔이라 하더라도 관계법령에 따라 주택임대사업에 사용된다면 그 취지에 부합한다고 할 것인점 등을 종합해 볼 때, 「지방세법 시행령」제26조 제1항 제31호에서 중과제외업종으로 규정한「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업에 오피스텔도 포함된다고 할 것임.
(행정안전부 지방세운영과-1064, 2018.05.08.)